不動産投資を始めるうえで、利回りは購入物件を決める重要な指標です。
見込まれる収益や、将来的な出口戦略にも大きく影響するものです。
そこで、不動産投資を始めるときに覚えておきたい利回りとは何か、注意点とともに解説します。
不動産投資における利回りとは？
利回りとは、投資額に対して得られる収益の割合を意味します。
不動産投資においては、次の2種類があります。
表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った数値です。
たとえば年間100万円の家賃収入がある物件（購入価格1,000万円）では、表面利回りは10%です。
実質利回り
実質利回りとは、管理費や保険料、固定資産税などの不動産経営にかかる費用を加味した数値です。
たとえば年間100万円の家賃収入に対し、運営費用が10万円かかるなら手取り収入は年間90万円になります。
したがって物件購入価格が1,000万円なら、実質利回りは9％です。
このほか修繕積立金も確保しなければならず、手取り額のすベてが収益になるわけではありません。
不動産投資の利回りにおける注意点
不動産投資において利回りは重要な指標ですが、必ずしも見込みの収益が継続的に得られるわけではありません。
物件の価値が下がったり、空室になったりするリスクがあります。
このほか、以下の注意点を確認しておきましょう。
年数が経過すると利回りは低下する
建物が古くなると、修繕費などがかさむようになります。
一方で入居率も下がるため、実質利回りは年数の経過とともに低下します。
場合によっては家賃を引き下げなければならないので、収入減を考慮した計画を立てましょう。
また出口戦略についても、物件購入前に考慮すべき注意点です。
経営中にいくら高い利益を上げていても、売却で失敗すれば利益は失われます。
そこで、いつ・いくらで売却すれば利益を確保できるのかも注意しましょう。
空室リスクがある
賃貸物件である以上、空室リスクは避けられません。
見込みの収益が得られないと、アパートローンの返済が滞る可能性もあるでしょう。
空室期間は家賃収入がゼロになるため、投資先を分散するなどの対策が必要です。
周辺環境を調査する
不動産経営は、周辺環境にも大きな影響を受けます。
たとえば競合物件が増えると、設備を充実させるなど物件の競争力を高める必要が生じるでしょう。
また現在の周辺環境だけでなく、将来的な開発計画などにも注意が必要です。
まとめ
不動産投資における、利回りについて解説しました。
物件そのものの価値だけでなく、周辺環境によっても得られる収益は変化します。
そのため投資先を決めるときは、注意点などを考慮して物件を選びましょう。
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